Правовая экспертиза сделок с недвижимостью, часть 2 (доля)

Продажа долей (комнат, домов) – при том, что с точки зрения цены доля должна являться ходовым товаром – всегда сопровождалась огромным количеством проблем. Проблемы брали свое начало в недостаточно четкой регламентации процедуры уведомления совладельца о продаже доли. 

Говоря по-простому, выглядит это так: если вы – счастливый владелец комнаты, желающий ее продать, вы не совсем свободны в выборе покупателя. Прежде всего вы обязаны предложить свою собственность совладельцу – он первый, у кого есть право ее выкупить по заявленной цене. 

Причем, правил коммуналки никто не отменял: как-то так получается в 99-ти случаях из ста, что соседи, владеющие долями в общей собственности, вовсе не готовы целовать друг друга в дёсны и по-соседски идти навстречу. 

Если бы это было так, если бы соседи общались по-добрососедски, бюрократические проволочки могли бы быть чистой формальностью: продавец под ручку с совладельцем приходил бы в нотариальную контору, где последний писал бы, что отказывается от права преимущественной покупки и всё – дело в шляпе! – продавай кому хочешь!

На деле же отношения соседей часто прорастают проблемами. По закону продавец доли должен уведомить совладельца о продаже принадлежащего ему имущества через нотариальную контору, и после получения уведомления у совладельца будет 30 дней на раздумья. Т.е. если ваш сосед когда-то пролил вам на ногу кипяток из чайника, вы запросто можете подвесить его продажу на месяц минимум. А если учесть, что этот месяц начинает течь лишь с момента вручения ему почтового отправления, то срок можно растягивать практически до бесконечности, просто отказываясь получать почтовую корреспонденцию, что сделает его продажу фактически невозможной. И никто не придет ему на помощь – ни участковый, ни адвокат, ни другой герой.

Это известная проблема – известная настолько широко, что ней можно было бы и не писать, не зазвучи в ней новые, доселе неслыханные ноты.

Представьте себе, что вы продаете принадлежащую вам комнату. Отношения с соседкой у вас не настолько хороши, чтобы она шла с вами в нотариальную контору отказ от права преимущественной покупки искать, но и не настолько плохи, чтобы она уклонялась от вручения ей уведомления. 

Поэтому вы действуете официально: отправляете уведомление, что предлагаете ей купить долю в общей собственности, ну, допустим, за 20 000. Она получает письмо и расписывается в его получении. С этого момента таймер бомбы запущен! – если в течение 30-ти дней она не достанет для вас из чулка 20 тысяч, то вы вольны продавать свою долю кому ваша душа пожелает. Если по истечении тридцати дней доля не будет выкуплена, вы свободны! 

Но тут случается непредвиденное: старушка-соседка умирает. 

 А это значит, что документы, которые вы предоставите регистратору для продажи – даже если по сроку действия они действительны – уже неактуальны. Они не отображают точного положения дел. Вашего совладельца больше нет. Где-то на горизонте маячит будущий совладелец, который вступит в свои права через шесть месяцев – это наследник усопшей. И у этого наследника тоже будет право преимущественной покупки продаваемой соседом доли.  

Теперь, внимание, вопрос: должны ли вы ждать, пока он вступит в наследство,  приостанавливать свою продажу, превращаться в заложника ситуации – ждать, чтобы потому по новой уведомлять уже его? Или вы можете – в полном соответствие с законом – отсчитать 30 дней от даты уведомления соседки, со спокойным сердцем проводить сделку? В конце концов, вы не обязаны следить, что там с вашим совладельцем!

Мнение специалистов «Академического» таково: решающим фактором при выборе юридически верного решения все-таки будет дата смерти совладельца. Если совладелец умер до истечения 30-ти дней, значит, его право на выкуп доли могло быть не реализовано не из-за нежелания совершить покупку, а по причине смерти, которая помешала воспользоваться этим правом. И значит, это право никуда не делось – оно как бы является частью наследства! А наследник, возможно, как раз заинтересован в приобретении продающейся доли, и, в случае, если вы его не дождетесь, будет пытаться оспаривать вашу сделку, требуя перевода на него прав покупателя. Так что в таком случае разумнее всего будет приостановить продажу.

Если же смерть наступила после истечения 30-ти дней с даты уведомления совладельца о продаже доли, то – с точки зрения риэлтеров «Академического» – к совершению сделки нет никаких препятствий.

Читать также: Правовая экспертиза сделок с недвижимостью, часть 1 (цепочки сделок)