Продавцы или покупатели: кто сегодня правит бал?

Период для рынка недвижимости выдался разнообразным: цены то падали и грозились достать дна, то резко останавливались, обещая новый стабильный рост. При этом покупатели выжидали глобального снижения, но уже через несколько месяцев с особым рвением приобретали недвижимость. Так кто же сегодня устанавливает цены на рынке?

Своя рубашка ближе

Резкое падение стоимости квадратного метра жилья на вторичном рынке остановилось еще в июне, а в июле цены стали медленно, но верно ползти вверх, чему в значительной мере способствовал отложенный спрос на дешевое жилье. Что же касается первого месяца осени, то здесь мы можем отметить замедление в росте стоимости недвижимости. В это же время, впечатлившись летним ажиотажем, продавцы продолжают надеяться на удачу, выставляя свое жилье с учетом повышения цен.

И в этом нет ничего необычного, настоящую среднюю стоимость своей квартиры мало кто понимает, да и мало кто выставляет ее сразу, начиная продажу. Это упорство логично – свое собственное жилье, в которое вложено столько средств и сил, с которым связана история, нет никакого желания продавать по средней рыночной цене.

«В своей работе мы часто сталкиваемся с неадекватной оценкой квартир, - рассказывает директор агентства «Академ-Недвижимость» Алеся Посканная. – Это обычная ситуация, когда люди хотят продать свою собственность дороже. Свое всегда, если вопрос заходит об оценке, кажется намного лучше, чем у соседей, даже самый простой ремонт, который провели лет пять назад, выставляется как большой плюс к стоимости. Но в большинстве случаев этот психологический барьер преодолевается довольно быстро, потому что сегодня покупатели продолжают диктовать свои условия, а многие продавцы все-таки желают как можно быстрее продать или обменять жилье. Так что период «мы ждем своего покупателя» длится немногим больше недели, и те, кто действительно хочет продать недвижимость, снижают стоимость до среднерыночной».

На данный момент средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья установилась на отметке чуть ниже 1 200 долларов. Общей тенденции поддались и застройщики, приостановив некоторые акции и иногда пересматривая ценовую политику, делая упор уже на незначительную разницу между стоимостью только построенного жилья и долевого строительства.

По прогнозам специалистов, если не произойдет каких-либо глобальных изменений в экономике или законодательстве, эта цифра будет постепенно уменьшаться, однако так и не приблизится к дну, а резких скачков цен до следующего года ожидать не придется. Причин здесь много, как основные можно выделить две: ставки на кредиты все еще не снизились до приемлемого уровня, чтобы массово заинтересовать покупателей, а заработные платы остаются на прежней отметке.

Пока же, на волне ажиотажа, мы можем наблюдать большой разброс цен в различных сегментах. При этом продавцы отчаянно стараются не прогадать, а покупатели, как всегда, найти самый дешевый вариант. Элитное жилье в современных домах или недвижимость в центре, пользуется спросом все меньше, а новостройки в спальных районах или малометражки все активнее фигурируют в договорах купли-продажи.

Следует отметить, что не только повышенный спрос стал предпосылкой к увеличению стоимости на столичную недвижимость, постепенно начинаются разговоры об эксклюзивных вариантах новостроек с учетом последних решений при рассмотрении плана развития столицы.

В ближайшее время застройщики не смогут сыграть на перспективах уменьшения строительства

Напомним, во время доклада о перспективах развития Минска и прилегающих территорий было сказано, что Минск не будут расширять, а прилегающие территории продолжат благоустраивать, но не станут застраивать. И, как реакция на рассмотрение нового плана, тихо начало разрастаться мнение, что застройщикам удастся сыграть на прекращении строительства и предлагать новостройки как эксклюзивные варианты.

Если такая перспектива и возможна, то она нацелена на очень далекое будущее, а планы застройки столицы к этому времени могут немного измениться. Что же касается территорий частного сектора, который придется сносить, чтобы поставить в Минске еще одну многоэтажку, то снос и расселение жильцов, несомненно, влияют на стоимость квадратного метра, но всем приходится приспосабливаться к условиям рынка. А условия на данный момент таковы, что покупатели не станут даже рассматривать дорогие варианты, если это не современное элитное жилье, отвечающее всем соответствующим стандартам.

«Мы говорим о слишком далекой перспективе, - поясняет ситуацию руководитель отдела продаж жилой недвижимости «Академ-Недвижимость» Кирилл Авласов. – Стоимость жилья зависит от многих факторов и говорить, что одно решение об уменьшении строительства поможет застройщикам увеличить стоимость, не имеет никакого смысла. Стоимость жилья в центре Минска всегда была высокой, а по поводу застройки прилегающих к столице территорий, так начатые проекты собираются завершить, а что будет дальше можно говорить только после выхода официальных нормативных актов. Также сложно говорить, что станет с экономикой в течение такого долгого периода. Так что максимум, что можно прогнозировать – это стоимость до конца года. А до следующего года, цены в новостройках будут колебаться в диапазоне нескольких процентов, без каких-либо серьезных изменений».

Перспективы

Активный летний спрос сменился спросом осенним. И если летом такой наплыв покупателей был связан с реализацией отложенного спроса, то для осеннего периода большое количество сделок купли-продажи – стандартная практика.

Сегодня мы видим, как с рынка вымываются дешевые предложения, большим спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Осенью можно будет наблюдать наплыв предложений по трехкомнатным и четырехкомнатным квартирам, так как продавцы начнут реализовывать большие метражи, чтобы обменять их на квартиры меньшей метражностью. В зависимости от того, насколько будут успешны реализации в данном сегменте, возрастет или снизится спрос на небольшие квартиры. В целом до конца года не стоит ожидать стремительных падений или взлетов стоимости квадратного метра, а, по прогнозам экспертов, цена будет колебаться в районе 1-3% в ту или иную сторону.

На данный момент с уверенностью можно говорить, что стоимость недвижимости устанавливает рынок: продавцы больше не готовы отдавать свои объекты по заниженным ценам, а покупатели, учитывая разнообразие вариантов, не готовы даже немного переплачивать за понравившееся им жилье.