• Call Center
  • +375 17 388-03-30
  • +375 29 667-33-37
  • +375 29 733-33-56

Последние тенденции рынка жилой недвижимости Минска

Экономическая лихорадка, зимний налог на покупку валюты и девальвационные ожидания населения раздели продавцов недвижимости на 3 группы:

- продавцы, которые держат руку на пульсе цен и активно снижают стоимость продаваемого жилья;

-  продавцы, которые не торопясь равномерно корректируют стоимость;

- продавцы, живущие ценами прошлого 2014 года.

Выяснилось, что последняя группа в этом списке является достаточно многочисленной. Невероятно, но факт – в Минске к середине весны было приблизительно полторы тысячи квартир, у которых цены не менялись с прошлого года.

В данных условиях величина скидки на продаваемую недвижимость выходит на первый план и становится главным фактором, от которого будут зависеть шансы продать квартиру в сжатые сроки. Анализ неликвидных квартир, продающихся с прошлого года выявил у них много общего.  Среди тех, кто продаёт квартиры с 2014 года, больше половины (54%) цены уже снизили. Порядка 8% продавцов ограничились символическими скидками, не превышающими 3000$. 36% объектов, продающихся с 2014 года, в 2015 году еще не подешевели ни на доллар. Небольшая группа по всей видимости неадекватных продавцов (2%) сделали вообще очень оригинально – они подняли стоимость своих квартир.

В столице у 6 квартир цены снижены перевалило за планку в 100 000$, еще у 27 объектов скидка составила от 50 000$ до 100 000$.

С января 2015 года цены на квартиры в Минске упали на 10%, а на момент марта величина торга колебалась в диапазоне 6-15%. При данных обстоятельствах шансы найти покупателя и продать свою недвижимость у тех, кто цены в этом году ещё не снижал стремятся к нулю.

При это важно отметить следующую тенденцию – цены на квартиры, которые продаются агентствами недвижимости, в своем большинстве адекватно соответствуют сложившейся ситуации на рынке. Желанием или нежеланием снижать стоимость квартиры всегда стоит человеческий и даже не фактор, а просто необоснованная прихоть продавца. По статистике, если собственник занимается продажей недвижимости самостоятельно, то вероятность того, что цена в объявлении будет необоснованно завышенной очень высока.

Результаты разъяснительной работы, которую агентства недвижимости проводят с продавцами жилья, легко объясняются в количественном выражении – размер снижения цен с начала года в объявлениях от агентств на 20% выше, чем у собственников. Соответственно и шанс найти покупателя будет выше у агентств, нежели чем у самостоятельных собственников. В случаях, когда цена в объявлении о продаже недвижимости не корректировалась более месяца данный фактор будет являться основной причиной молчания телефона продавца. В ситуациях, когда имело место существенное снижения цены, а результат по-прежнему не достигнут, в дело вступают другие факторы.

Проблемы с продажей резко возрастают с трех комнат. У квартир, которые долгое время испытывают проблемы с продажей, особая структура, заметно отличающаяся от общего предложения на вторичном рынке и совершенно непохожая на итоговые данные по реальному спросу. Среди объектов, которые находятся на рынке более трех месяцев, 45% составляют 3- и 4-комнатные квартиры. При этом их совокупная доля не превышает четверти всех сделок купли-продажи. «Проблемных» объектов среди 1-комнатных квартир меньше всего — на них приходится лишь 22% предложения.

Снижение спроса неожиданно больнее всего ударило по самому дорогому и самому дешевому жилью. Покупатели, ряды которых заметно поредели в 2015 году, стали предельно избирательными и сконцентрировались на одних объектах, оставив другие практически без внимания. То, что неплохо покупалось во второй половине 2014 года, сегодня оказалось невостребованным. Разрыв между предложением и спросом у ряда сегментов достиг внушительных масштабов: на одну проданную квартиру может приходиться 15−20 выставленных на продажу аналогов. И хотя собственники таких объектов вполне адекватно реагируют на общий тренд (иногда их скидки могут даже опережать городские темпы снижения цен), найти реальных покупателей на такие объекты сегодня практически невозможно.

Серьезные проблемы с продажей испытывают сегодня владельцы т.н. элитного жилья. Квартиры в современных монолитных, кирпичных и каркасно-блочных домах потеряли львиную долю спроса из-за своей высокой цены, а также конкуренции со стороны готовых новостроек. Другой «жертвой» ситуации оказались сталинки, которые в I квартале крайне редко попадали в объектив покупателей.

Снижение продаж в сегменте дорогого жилья вовсе не означает, что покупатели стали ориентироваться на самое бюджетное. Квартиры в панельных хрущевках и брежневках, особенно 3-комнатные, испытывали в начале 2015 года серьезные проблемы с продажей. Любопытный факт: те же хрущевки, но уже кирпичные, продаются в три раза лучше панельных. И хотя типовое панельное жилье является самым массовым в городе, продажи здесь идут в целом лучше, чем в других сегментах. На втором месте держатся квартиры в кирпичных хрущевках и брежневках, на третьем — жилье в современных панельных домах.

Без внимания остаются просторные квартиры с нетиповой планировкой и данный факт логично вытекает из предыдущих. Площадь квартир, которые безуспешно продаются с прошлого года, как правило, выше средней. В условиях, когда кредитные программы на текущем рынке практически отсутствуют, разница в 3−4 квадратных метра — это дополнительные 5000−7000$ к итоговой стоимости квартиры. После девальвации данная сумма равна годовой зарплате среднестатистического жителя Минска.

Продавцам объектов недвижимости среднего ценового диапазона достаточно только оперативно отслеживать ценовые тренды рынка и придерживаться общей для города динамики цен.  Покупатели в таких районах чутко реагируют на скидки: шансы продать, предложив цену ниже, чем у аналогов, здесь на данный момент максимальные. Эти районы объединяет хорошая транспортная доступность и близость к центру — половина из них находится между I и II транспортным кольцом. Микрорайоном Минска, где активность совершения сделок в первом квартале была максимальной, стала Лошица. 

В дешевом ценовом сегменте продавцам для привлечения избирательных покупателей необходимо действовать на опережение. В зависимости от местоположения и характеристик квартиры, собственнику необходимо снижать стоимость в диапазоне 7−12% от средней цены предложения аналогичных объектов. Примечательно, что в этой группе расположились Каменная Горка и Домбровка, два района, где среднее время продажи квартиры в 2013 году составляло 2−3 недели. Текущая активность покупателей в данном сегменте мало отличается от общей в Минске.

В дорогом ценовом сегменте ситуация критичная. Как правило, в структуре предложения таких районов преобладают «проблемные» типы квартир, о которых говорилось выше. Очень низкий спрос по сравнению с 2014 годом наблюдается в центре города и для продажи такого рода объекта продавцу необходимо быть готовому к ощутимому снижению цены, иначе телефон будет молчать.