Тенденции белорусского рынка коммерческой недвижимости

Белорусский рынок офисной недвижимости в состоянии заморозки

Игнорирование со стороны застройщиков необходимости создания вместительных парковок привело к вакантности офисных зданий, невзирая на недостаточную их численность в целом.

Андрей Алешкин, занимающий должность директора брокерского подразделения Colliers International, давая интервью, высказал прогнозы относительно того, каковой будет реакция рынка офисной недвижимости, сдаваемой в аренду, в случае очередного кризиса. А также рассказал о темпах строительства новых офисных зданий в Минске и где можно арендовать помещение на оптимально выгодных условиях.

- Какие экономические тенденции и законодательные акты влияют на развитие коммерческого рынка недвижимости?

- Толчком к развитию служит тренд, сформировавшийся еще с 2011 и 2012 годов, его влияние актуально и сегодня. Состояние рынка коммерческой недвижимости стабильно, невзирая на факт ухудшения экономического положения в ряде некоторых сегментов.

- Согласно статистическим данным, на момент 2012 года львиную долю – свыше 60% занимали объекты административного характера класса «В2», примерно 30% составляли объекты класса «В1», класс «А» занимал всего около 6%. Какие прогнозы можно выстраивать относительно изменения классового распределения в нынешнем году?

- Тенденции позволяют с уверенностью заявить, что существенного перераспределения не случится. В 2013 году произошло исключение бизнес-центра класса «А» из собственной категории, данное место мог занять офис БКК, располагающийся на проспекте Машерова 35, однако этот проект относится к категории built-to suit, который не затрагивает арендные и коммерческие объекты. Те проекты, которые ориентировочно завершаться в течение ближайших двух лет не сумеют внести существенные коррективы в рынок, однако важно отметить, что в 2013 году бизнес-центр «В1» класса, расположенный на проспекте Дзержинского 8, сумел занять достойные позиции, не смотря на то, что был открыт единственным в нынешнем году.

- Какие офисные здания на сегодняшний день пользуются спросом у отечественных арендаторов?

- Ситуация складывается таким образом, что вакантность остается низкой по всем сегментам и классам офисов, ввиду этого очень непросто выделить из списка какой-то отдельный класс или тип. Единственным исключением может служить ситуация, в которой собственники искусственно держат высокий уровень ставок.

- Для Минска характерна тенденция роста численности бизнес-центров, не повлечет ли это ситуацию, при которой предложение многократно превышает спрос, как мы могли наблюдать это в странах Прибалтики?

- Обвал рынка в Прибалтике был во многом сопряжен с назревшим кризисом 2008-2009 годов, поэтому говорить об отрицательной роли переизбытка предложений некорректно. Каждая страна находит пути выхода из неблагоприятной ситуации по-своему. Например, начиная с 2008-2009 годов, рынок недвижимости Беларуси также пережил кризис, новая волна которого возобновилась в первой половине 2011 года. Для этого периода была характерна ротация арендаторов, а также существенный рост вакантности офисных помещений. Однако ввиду не столь высокого процента предложений, как это было в странах Прибалтики, белорусский рынок быстро пришел в состояние стабилизации. В том случае, если экономическая ситуация дестабилизируется, это может спровоцировать обвал рынка, однако данное явление не будет иметь абсолютного отношения к избыточности предложений. Согласно долгосрочным прогнозам, существует небольшая вероятность превышения предложений над спросом, однако это очень отдаленные перспективы.

- Можно ли говорить об изменении политики компаний в отношении аренды офисов? Существует ли вероятность увеличения числа приобретений офисов в приватную собственность?

- Согласно статистическим данным, примерно 70 процентов отводятся случаям долевого строительства. Однако можно говорить о медленном изменении вектора и переориентации проектов, это, так называемые, правильные проекты, предполагающие наличие лишь одного собственника. Не в столь отдаленном прошлом ситуация складывалась таким образом, что проекты, имеющие одного-двух собственников были единичными и считались практически нонсенсом.

- Внес ли существенные коррективы в формирование цен новый Указ Президента РБ №150 и какова примерная нынешняя средняя стоимость приобретения и аренды офисов в Минске?

- Можно говорить о существенной разнице в соотношении максимальных и минимальных ставок в категории одного класса помещений. Однако имеются и исключения, так, конкретные предложения в категории класса «С» могут быть равнозначны стоимости достойного офисного помещения класса «В1». Ориентировочно заключение аренды в классе «А» составляет примерно 33 евро за квадратный метр. Эта цена образуется без учета НДС. Для класса «В1» сумма составляет примерно 23,5 евро, тогда как для класса «В2» она подразумевает всего 14 евро. Касательно Указа Президента №150, то он не внес существенных корректив. Стоит отметить, что он существеннее влиял именно в первые месяцы после принятия, однако на сегодняшний момент ситуация практически стабилизировалась. Ввиду этого ставки в нынешнем году сохраняют стабильность.