Что покупателю даёт задаток?

Есть такая поговорка: «замки на дверях – это от честных людей». Ну то есть как бы нужны – дабы честных людей не вводить в искушение, но от вора не спасут… 

А что со способами обеспечения обязательств на вторичном рынке недвижимости?

Вот, скажем, решает гражданин купить недвижимость у другого гражданина, и бьют они по рукам – через неделю сделке быть! Неделя – это вроде как и немного, но всем хочется гарантий, уверенности хочется, что другая сторона не передумает и не откажется от своего обещания.  И такую уверенность вроде как дает договор задатка, во всяком случае это самый распространенный вид обеспечения обязательств в подобных ситуациях. 

Суть его проста: покупатель под свое обещание купить, ну к примеру, квартиру, передает покупателю некоторую сумму денег, что и фиксируется в договоре. Выглядит это примерно так: я, царь и великий кнэзе Иоанн Васильевич передал в счет будущей покупки квартиры тысячу долларов Шпаку Антону Семеновичу. В случае отказа царя и кнэзе от покупки квартиры тысяча долларов остается у Антона Семеновича. В случае отказа Антона Семеновича от продажи квартиры он должен возвратить полученный задаток в двойном размере, иными словами, выложить на стол две тысячи долларов.

Казалось бы, все чинно и благородно, а главное – все так делают! И ответственность-то на самом деле равная. Справедливо!

На самом деле все не так упоительно. По договору ответственность и впрямь равная. Но договор – это лишь буквы на бумаге. Он имеет смысл лишь тогда, когда дает возможность реальной защиты интересов лица, его подписавшего. В равных ли условиях находятся покупатель и продавец, оформляющие передачу задатка? – в сухом остатке все сводится к тому, что до подписания договора сумма задатка лежала в кармане покупателя, а после подписания эта сумма уже лежит в кармане продавца. Откажись от своих обязательств покупатель, продавцу и усилий никаких предпринимать не нужно, дабы свой интерес защитить – деньги уже у него. А если от своих обязательств откажется продавец? – значит ли это, что покупатель столь же легко ощутит в своем кармане похрустывание двух тысяч? – ответ отрицательный, конечно. Скажу больше: в случае, если продавец окажется неблагонадежным элементом, даже собственную тысячу вернуть бывает крайне проблематично. Как ее вернуть? – продавец начинает игнорировать ваши звонки или кормит вас завтраками и откровенной ложью. И что вы будете делать? – пойдете и расквасите ему нос? – смешно. Денег не вернете, да еще и неприятностей соберете полное лукошко. Подадите в суд? – да иной беззастенчивый продавец сам вам еще это и присоветует, да еще и в глаза рассмеется, потому что знает – это долга песня, которая с высокой степенью вероятности ничем и не кончится. Что имеем? – а вот что: покупатель в договоре задатка – незащищенная сторона. 

Это не значит, что договор задатка бесполезен. Он полезен. Как тот замок. С честными людьми работает. Нормально. Но практика показывает, что как только вы сталкиваетесь с продавцом-выжигой, договор задатка оборачивается бесполезнейшей из всех мыслимых бумажек. 

Что можно сделать? – да практически ничего. Можно настаивать на том, чтобы задаток не передавался на руки, а оставался на хранении в агентстве. Так покупатель может минимизировать риск – подобная мера будет в определенной степени гарантией возврата той суммы, с которой он расстается. Но это не всегда возможно, да и большая часть продавцов на это не соглашается. Можно прописать дополнительную ответственность в договоре, скажем, указать пеню за просрочку возврата и тп, но и это будет только буквами на бумаге, потому что судебная защита – это просто на сегодняшний день просто фикция. И все-таки лучше так, чем никак. 

А вообще, возможно, стоит вспомнить еще и о том, что задаток – не единственная форма обеспечения обязательств. Есть и другие. И очень эффективной формой может стать… оформление договоров залога. Лишь однажды мне доводилось столкнуться с ситуацией, когда они оформлялись между продавцом и покупателем. Инициатором выступил покупатель. Это был спокойный, как удав, дядька с холодными, словно айсберг глазами. Он сразу отмел идею задатка, резонно заметив, что при его оформлении он оставляет деньги, а продавец не оставляет ничего. Документы продавца не в счет – упоминание о том, что продавец оставляет в агентстве техпаспорт, вызвало у покупателя только презрительную улыбку. И вот он внес следующее предложение: договор о намерении совершить сделку подписывается на определенный срок и с фиксацией определенных условий, при этом обе стороны – и продавец и покупатель – вносят на хранение третьему лицу одинаковые суммы; тот, кто отказывается от сделки, забирает обе эти суммы. Возразить было нечего – условия были избыточно честны, они были справедливы. 

Нужно ли говорить, что в этой сделке никто ни от чего не отказался. Лично мне такая схема представляется идеальной, но… это только мои представления. Хорошо, если вы, внеся такое предложение своему продавцу, увидите в его глазах понимание. Однако скорее всего вы его не увидите – он обязательно скажет, что у него нет денег, что он вообще никогда ни о чем подобном не слышал, и что это вообще за дикие предложения!? – если вы – выгодный покупатель, дающий хорошую цену, вы, возможно, сумеете его продавить. Хотя факты таковы – несмотря на дефицит покупателей, продавцы не спешат проявлять гибкость ни в одном из вопросов, являющихся существенными для сделки – будет ли идти речь о цене или о порядке оформления. Менталитет играет. И скорее всего, все скатится опять-таки к оформлению задатка. Заключайте его. Просто помните, что он на самом деле мало что дает покупателю – на самом деле наибольший плюс от его заключения будет в том, что приглянувшаяся вам квартира перестанет рекламироваться. Но даже и этот плюс будет просто сложившейся на рынке практикой, а не пунктом в договоре.

Автор статьи: Александр Горощеня